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포커스/› 회원기고

[회원의글]집값은 잡힐까?

글 | 김영면 회원


집값은 구조와 재료에 따라서도 달라지지만 더 중요한 것은 위치의 편익에 따라 발생하는 차이라고 볼 수 있다. 즉 공공시설 및 편익시설 접근성과 지역사회 구성원 만족도에 따라 땅값이 높은 지역과 낮은 지역이 있으며, 이에 따라 집값도 차이가 발생하므로 집값은 지가와 동일하게 생각하기로 한다.


전주시 인구는 1999년 61만명으로 60만명을 넘어선 이래 2019년에도 65만명으로 20년째 제자리걸음이다. 주택보급률도 현재 113%나 되고, 혁신도시를 비롯하여 만성, 효천지구와 에코시티 등에 대규모 아파트가 입주되고 있어 많은 사람들이 전주 아파트 가격은 하락할 것이라고 전망했다.


그러나 2019년 하반기부터 에코시티와 만성지구, 혁신도시를 중심으로 아파트가격이 평당 천만원을 훌쩍 뛰어 넘었고, 연말에는 전용면적 85㎡(분양면적 32~35평) 아파트가 4억원 넘는 거래가 다수 발생하였고, 금년 들어서도 거래가격이 유지되고 있는 모습이다.


전주 아파트 가격이 왜 이렇게 오르냐고 이야기 하면 흔히들 유동자금이 풍부하여 투자처를 찾지 못하고, 수도권 사람들이 지방으로 내려와 매물을 싹쓸이 하여 일시적으로 가격이 오르고 있다고 이야기 한다.


우리나라는 한강의 기적으로 불리우는 경제성장을 이루면서 산업구조가 농업에서 제조업으로 옮겨가며 도시화가 급속도로 진행되었다. 경제성장에 따른 시장이 커지면서 화폐발행도 증가하여 인플레이션이 발생하고 있다. 


한국은행 자료에 따르면 경제개발을 본격화한 한 64년부터 2013년까지 50년간 쌀값 등의 변동현황은 아래 표와 같다.






50년간 국내총생산(GDP)이 1933배 성장하는 동안 쌀값은 50배 올랐고, 휘발유값은 77.5배 올랐으며, 연탄값은 55.7배 올랐다. 같은 기간 화폐발행액은 2895배 증가하였고, 전국의 토지가격은 3030배로 뛰었다. 같은 기간 통화량은 통화승수효과로 훨씬 더 크게 증가하는 현상을 볼 수 있으며, 정부의 통화정책은 통화량을 기준으로 관리하고 있다. 그러나 실제로는 신용카드 사용한도, 멤버쉽포인트, 사이버머니, 가상화폐 등 다양한 결제수단이 등장하고 있어 정책적으로 통제 및 예측에는 한계가 있다고 볼 수 있다. 


2008년 짐바브웨, 최근의 베네수엘라에서는 하이퍼인플레이션이 발생하여 백억달러를 지불해야 계란 하나 살 수 있는 정도의 상황이 되어 자기나라 화폐로는 경제를 지탱 할 수 없는 지경에 이르기도 한다. 물론 우리나라는 그러한 지경에 까지 이르는 하이퍼인플레이션이 발생하지는 않겠지만 일정 수준의 화폐는 계속 발행할 것이며, 인플레이션은 계속될 것이다. 다만, 그 속도가 문제일 뿐이라고 생각된다.


정부는 부동산 투기를 잡기 위한 맞춤형 핀셋정책으로 집권 2년반 동안 19번의 부동산정책을 쏟아내며 부동산을 잡겠다며 강한 의지를 불태우고 있다. 


대부분 투기수요 차단을 통한 주택시장의 안정적 관리 강화 기조 하에 조정대상지역 지정, 주택담보대출규제 강화, 관계기관 합동조사 집중실시 등 수요억제정책에 무게중심을 두고 있다. 조정대상지역은 대부분 부동산이 급등하는 현상이 발생한 지역을 대상으로 지정하고, 조정대상지역으로 지정되면 대출한도 축소, 세금혜택 축소, 전매제한 강화하는 내용이다.


조정대상지역은 서울, 세종, 수도권 일부지역에 대하여 지정하였으며, 2020년 2월에는 수원시(영통구,권선구,장안구), 안양시(만안구), 의왕시를 조정대상지역으로 추가지정 하였다. 정부정책이 마치 동네축구 하듯이 몰려다니는 형국으로 돈 벌기 좋은 투자처를 알려주는 듯 하며, 이에 따른 풍선효과가 전국적 현상으로 나타고 있는 것이다.


시장에서는 수용성(수원,용인,성남)에 이어 김부검(김포,부천,검단), 안시성(안양,시흥,화성), 오동평(오산,동탄,평택) 등과 같은 신조어가 쏟아지고 있다. 축구도 잘 하는 팀은 포지션을 잘 지키며 맡은 역할을 제대로 수행해 내는 조화로움이 살아나는 팀이다. 수도권3기신도시를 비롯한 지방도시 주택공급 확대도 중요하고, 공공임대주택을 늘려서 저소득층의 주거안정을 지원하는 것도 중요하며, 보유세를  인상하여 부동산 시장을 안정시키는 노력도 매우 중요하다고 생각된다.


부동산 보유세가 미국은 주마다 달라서 1~2% 수준이고, 일본은 1.4%라고 한다. 우리나라는 보유세에 해당하는 재산세가 0.2% 수준이나 개별지가 및 주택공시가격이 시가에 미치지 못하는 가운데 과표적용율 50%를 적용하면 더 낮아진다. 보유세도 미국이나 일본 수준에는 미치지 못할 지라도 적정수준으로 바로잡아 시장을 안정시켜야 지가가 안정되고 집값도 잡힐 수 있을 것이다.